COMPRA DE VIVIENDA Y CLÁUSULAS ABUSIVAS

En el mercado inmobiliario de España la mayoría de contratos de compraventa de vivienda nueva son de adhesión. Esto implica la utilización de cláusulas predispuestas por el promotor que no son negociadas con los compradores y que, en muchos casos, tienen en cuenta en primer lugar el interés del vendedor sobre el del consumidor.

Por este motivo, tanto en la Unión Europea como en España se ha ido desarrollando en las últimas décadas la legislación de protección de consumidores.

Hemos de señalar que la casuística es muy variada y no toda condición general de la contratación es nula por abusiva.

Debe ponderarse cada situación de acuerdo a la legislación vigente y a los criterios jurisprudenciales que existen en cada momento.

Es recomendable consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que es posible que el comprador este en una situación en la que no deba consentir con incumplimientos del empresario inmobiliario, que en ocasiones son presentados por este como legales bajo la protección de unas cláusulas abusivas que no vincularán al consumidor si acude a los tribunales.

El artículo 83 del Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y usuarios dice:

Concepto de cláusulas abusivas

  1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
  2. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.

El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.

En la actualidad las principales cláusulas abusivas que suelen imponerse al comprador de vivienda nueva son:

-Cláusulas que dejan el cumplimiento del contrato al arbitrio del comprador.

Son sin duda las más variadas y pueden afectar a todos los elementos esenciales del contrato.

Suelen incluirse para no cumplir con la entrega de la vivienda en los términos pactados.Son justificaciones genéricas que sin el debido control proporcionan una posición de dominio al empresario inmobiliario sobre el consumidor.

Están redactadas para facilitar el control del cumplimiento del contrato al vendedor. Este podrá esgrimir obstáculos sobrevenidos como falta de licencias, problemas técnicos, de materiales, o excusas como la fuerza mayor o caso fortuito para entregar el inmueble en términos más favorables para sus intereses; pero sin establecer mecanismos de control y verificación que permitan al consumidor comprobar que se dan esas circunstancias realmente y no son debidas a causas únicamente imputables al vendedor.

Normalmente se introducen por el vendedor sin una contrapartida en favor del comprador en forma de indemnización o rebaja en el precio justa, y sin reconocer a este último el derecho a resolver el contrato.

Entre este tipo de cláusulas se encuentran aquellas que excluyen la responsabilidad del vendedor en caso de retrasos en la entrega del inmueble. Por supuesto son frecuentes aquellas que permiten incrementar el precio de forma injustificada y que suelen introducirse en el contrato con la finalidad de dejar el precio abierto en función de la evolución de determinadas variables, siendo la más habitual la relativa al coste de los materiales.

-Cláusulas que permiten unilateralmente modificar el contrato al vendedor.

Estas cláusulas permiten articular al vendedor una serie de modificaciones en el contrato que resultan normalmente sorpresivas para el consumidor, que se encuentra de pronto en una situación diferente sin haber sido informado ni consentido dichos cambios.

Estas modificaciones del contrato de compraventa tienen su vía de entrada a través de los apoderamientos genéricos al promotor para la constitución del título constitutivo de propiedad horizontal.

También la propia constitución de los estatutos de la comunidad de propietarios depara en ocasiones desagradables sorpresas a los compradores de vivienda nueva, ya que se altera y vacía de contenido a través de los estatutos parte de lo pactado inicialmente en el contrato. Pese a no ser cláusulas contractuales tienen jurisprudencialmente el valor de condiciones generales de la contratación, porque por este camino es frecuente que se modifique lo previamente pactado entre promotor y comprador, sin margen de maniobra para este último.

Lo mismo ocurriría en el momento de la elevación a documento público del contrato de compraventa, cuando se introduce por primera vez en la escritura notarial nuevas obligaciones que no han sido negociadas previamente con la debida trasparencia y de las que tiene por primera vez noticia el comprador a través del notario. Todo ello con el agravante de conocer esas nuevas cláusulas tras haber buscado financiación a través de un préstamo hipotecario, que ya le ha generado unos importantes gastos.

-Las que imponen la compra de servicios y productos no solicitados.

Pueden ser muy variados, como las que obligan al consumidor a la subrogación forzosa en el préstamo hipotecario constituido por el promotor, o la utilización de estipulaciones que pretenden forzar al comprador a utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria designada por el vendedor en caso de que desee arrendar la finca.

-Estipulaciones que imponen al comprador gastos propios del vendedor.

Son gastos que el vendedor debe asumir para cumplir con su obligación de entrega de la vivienda y que debería satisfacer antes de otorgar escritura pública. Son abusivas porque permiten al vendedor repercutir al consumidor fuera del precio que se fija en el contrato otros conceptos que debería formar parte del precio pactado.

En la práctica suponen que de forma engañosa se ofrece un inmueble a un precio más bajo y atractivo del que realmente se termina pagando por el comprador. Se regulan en el art. 89 3 TRLGCU, si bien entendemos que pueden darse más gastos de los que ya se recogen en la norma, en constante evolución:

  3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

  • a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
  • b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
  • c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
  • d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

-Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad entre comprador y vendedor

Una de las más paradigmáticas es la que imponen al comprador fuertes penalizaciones en caso de retrasarse en el pago del precio, y por el contrario, permite retrasos en la entrega del inmueble sin prever consecuencia alguna para el vendedor.

También ilustra la falta de reciprocidad y equilibrio entre las partes la cláusula que obliga al pago del precio al comprador aunque el vendedor no haya hecho entrega de la vivienda.

Bajo la misma lógica se sitúa la estipulación de arras para el consumidor en caso de desistimiento, pero que permite por el contrario al empresario inmobiliario desistir del contrato.

-Las que suponen renuncia de derechos reconocidos por ley al comprador.

Entre las más destacadas dentro de este apartado por citar algunas estaría la imposición de la renuncia al consumidor de elegir notario. La exención al empresario inmobiliario de la constitución de avales o pólizas de crédito por las cantidades entregadas a cuenta del precio por el consumidor es otro ejemplo, así como la sumisión a arbitrajes y a tribunales distintos al que le corresponda al consumidor por su domicilio. La renuncia a indemnizaciones en caso de retrasos injustificados en la entrega de la vivienda a la que hemos hecho mención anteriormente también supondría una renuncia de derechos reconocidos por ley en favor del consumidor.

-Cláusulas que limitan la responsabilidad por defectos de la construcción.

El abanico de exenciones de la responsabilidad que se introducen en los contratos de compraventa de vivienda nueva es muy amplio.  Están íntimamente relacionadas con aquellas que dejan el cumplimiento del contrato al arbitrio del vendedor, ya que en la práctica, muchas de las exenciones de responsabilidad impuestas en los contratos de adhesión implican que el cumplimiento del contrato queda al arbitrio del empresario inmobiliario sin afrontar las consecuencias previstas en nuestro ordenamiento jurídico, como son la resolución del contrato, la rebaja en el precio o el pago de indemnizaciones al comprador.

Las más frecuentes son las que eximen de cualquier responsabilidad por defectos de calidad en los materiales, las que facultan a entregar el inmueble fuera de plazo sin motivos justificados, las que liberan de responsabilidad al empresario por defectos de edificación, defectos de cabida o cuando se adolece de la distinción entre metros construidos y metros útiles en la descripción de las características del inmueble, y esa falta de claridad termina perjudicando al comprador.

Conclusiones

Hemos intentado exponer parte de la enorme variedad de cláusulas abusivas que se pueden encontrar en muchos contratos de compraventa de vivienda nueva.

La legislación y jurisprudencia en este campo estarán en continua evolución en el futuro, adaptándose a las nuevas prácticas del mercado inmobiliario, uno de los sectores económicos más cambiantes.

Si bien, abogados, asociaciones de consumidores, jueces y los propios empresarios del sector conocen que la casuística es inagotable y que tanto cada contrato, como la información facilitada al consumidor antes de obligarse deben estudiarse detenidamente para saber si estamos ante una cláusula abusiva.

Solo así sabrá el comprador si las condiciones pactadas son nulas y queda liberado de las condiciones impuestas por el empresario inmobiliario, con las importantes ventajas que esto conlleva al tratarse de una inversión tan crucial como la que se hace en vivienda.

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